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面对黑物业,为什么你总是束手无策

字号: 2016-03-11 11:17 来源:腾讯今日话题

导语:近日有两则关于物业的新闻引发热议,一则西安某小区业主由于小区物业等疏忽,被困电梯30天活活饿死,一则是福建漳州某小区物业主任酒后强奸女业主。虽然这是两起极端事件,相关物业负责人也已被刑拘,但近年来,有关物业的各种乱象确实屡曝不绝。


    辱骂、恐吓甚至暴打业主,本是“管家”的物业公司成了打手公司

先重申一个常识,物业公司是业主聘请的“保姆”或“管家”,应全心全意为业主服务。在世界大多数国家和地区,物业公司扮演的也确实是这样的角色,但在我国,情况却不大一样。

小区卫生状况差、电梯故障不能及时修缮、物业反复收费等问题早见怪不怪;小区财产还会被物业公司严重侵犯和剥夺,公共场地、道路两侧被作为停车泊位收取停车费,绿地也被改造为停车场;更有甚者,还会充当恶势力的保护伞,如收取“沙霸”的好处费后,便任由其盘剥业主……

某业主因停车问题和物业冲突,遭铁锹铲面
某业主因停车问题和物业冲突,遭铁锹铲面

在我国,买房置业并不容易,业主的合法权益如此受到宰割,各种物业纠纷自然少不了。

中国人民大学曾对北京70个居民小区进行调研,结果令人震惊:业主与物业公司发生过严重纠纷的小区占到了80%!产生肢体冲突和暴力冲突的占37%(不包括受到的威胁和恫吓)。事实上,在整个中国,因物业纠纷引发的暴力冲突几乎已成为常态。不管是在大城市、还是在小县城,有关物业公司辱骂、恐吓、殴打业主的新闻屡见不鲜,甚至还有闹出人命的。2010年西安万强艺术家小区物业公司“收拾”维权业主夫妇,最终致死一人,致残一人。

“请神”容易送“神”难,业主维权的渠道几被堵死

没有物业维权经历的网友可能难以想象这种暴力,物业表现不好,找有关部门投诉就是了,甚至还可将其解聘。事实上,种种原因堵死了业主维权的道路。

找小区开发商?根据调研,我国70%的住宅小区物业公司与房地产商有“母子亲缘关系”(即房地产开发商是物业服务企业的全资投资公司或是控股公司);向基层政府部门投诉?常常跑断腿、磨破嘴皮,事情几乎亳无进展。至于被寄予厚望的业主委员会制度,也陷入了尴尬。

问政江西上平台上的爆料
问政江西上平台上的爆料

“广州天河区华南御景园业主委员会筹备三年仍未获批成立”、“南昌蓝天郡业主自治成立业委会受阻”、“哈尔滨中北春城成立业委会再难产”……近年来,各地频繁曝出业委会“难产”现象。根据北京师范大学中国社会管理研究院博士后陈鹏研究发现,北京、广州、深圳等房地产市场发展较早的城市业委会成立比例也仅将近20%。

业委会的成立究竟难在何处?根据国家住建部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》,小区入住的业主人数必须超过50%,入住的面积超过50%,不得不说,这个“双过半”标准是一个“高门槛”,首先很多小区都是分期开发的,其次业主也难以掌握小区具体的面积、户数;达到标准后依规还要到房地产管理部门备案,虽不是行政审批,但业主往往会遭遇推诿、拖延、敷衍。

而即使业委会顺利成立,也常常是有名无实的“空架子”,谁来组织、如何运行、组织保障等目前法律都没有具体规定。在现行体制下,很多业主委员会的账户甚至挂靠在其监督对象物业公司名下,因为其无法办理组织机构代码证。这样的组织,又如何与黑物业们硬碰硬呢?

归根到底,业主并不只是在和“黑心物业”们斗争

计划经济时期,城市居民的住房主要由政府和工作单位提供资金,由房管部门负责开发和管理。现在,城市住房开始市场化、商业化,开发建设和管理住宅小区的任务落到了开发商和物业公司身上。但是,许多房地产开发商和物业公司与房地产行政主管部门之间,仍有着非常密切的关系。

首先,很多房地产开发商和物业公司就是从以前的房管部门改制转化而来,天然与房地产行政主管部门的关系密切,基本就是自家人;即使是势力一般的开发商,也有政府部门作后盾。因为开发商靠获得政府颁发的土地使用许可证及其批准的建设规划施工建房并取得利润,政府部门则从出售土地使用许可证以及开发商的经营行为中获得财政收入,二者利益有着高度一致性。而如前文所述,物业公司基本上附属于开发商,它们实质上是开发商的物业部。

学者张磊采用社会运动理论和利益集团理论,对北京若干业主维权个案进行了研究,认为以开发商和物业公司为主体,包括房管局小区办、地方法院和街道办事处等相关行政部门和政府官员在内的,一个具有分利性质的房地产商利益集团已经形成。

事实上,这从我国物业法规倾向于开发商和物业公司便可窥见一斑,例如《物业管理条例》将“物业管理”定义为“业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照………的活动”,硬性规定了业主必须聘用物业公司对小区进行管理;还有业主委员会成立之难,相关行政官员的 “设租 ”和 “寻租 ”现象也并不罕见。

制约“黑心物业”,有关部门有很大的作为空间

首先,当然是要加速物业管理的市场化。考察发达国家和地区的物业管理模式,不管是美国的物业管理职业经理人制度、比利时的小型物业管理公司,还是台湾业主自治模式,不难发现其背后理念都是物业管理高度市场化、物业管理权归于业主。

在国外,物业公司一般扮演的是“保姆”或“管家”的角色
在国外,物业公司一般扮演的是“保姆”或“管家”的角色

而要做到这一点,我国基层政府必须告别与房地产开发商、物业公司之间的利益关系,才能以中立者立场公正协调各方主体的利益关系。

对于物业公司与房地产商“母子亲缘关系”现象,也可以在法律源头上有效避免。可在《物业服务企业资质管理办法》中增加关于物业服务企业与房地产开发企业不得有任何产权关系的规定,同时,将《物业管理条例》“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”中,“提倡”改为“规定”。此外,完善业主委员会制度,加强物业服务企业的资质认证等也是应有之义。

当然,业主也需提高自己的维权策略,更好地保护自己。当业主认为物业服务不到位或者产生纠纷时,往往会拒交物业费,但这样就会陷入一个死循环,业主越拖欠物业费,物业服务越差,甚至招致物业的打击报复。从目前来看,更有效的处理方式还是巧妙地搜集证据,寻求媒体曝光,以及利用政府部门内部的相互监督争取问题解决。

结语:业主是小区的主人,但要应对“反仆为主”的“黑心物业”,有关部门必须有所作为。

  • Tags:物业

    责任编辑:冯光明

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